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當前的樓價上漲似已淪為資金遊戲
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/08352322809.shtml
在房地產調控政策效應急劇衰減的情形下，限購政策效應是時間的遞減函數。隨著時間的推移，符合購買條件人群大增，限購政策已失去瞭剛出臺時的震懾力。限貸政策僅對中等收入人群有效，但房價如此高昂，大部分中等收入人群已無法通過貸款支持買房。20%的個稅政策目前看對市場影響較小。部分二手房主將20%的個稅負擔轉嫁給買房人，一定程度上推動瞭二手房價的上漲。6月，70個大中城市二手房價環比上漲的城市有55個。
(作者系宏觀經濟評論人，經濟學博士)
某數據研究院發佈報告，全國100個城市(新建)住宅7月的平均價格為每平方米10347元，環比上屏東高樹土地貸款漲0.87%，自去年6月以來連續第14個月環比上漲。據國傢統計局的數據， 70個大中城市新建商品住宅價格6月僅溫州同比下降，而北京漲幅最高，同比增長16.7%。
上半年我國GDP仍在合理區間，二季度經濟增長放緩是管理層主動調控的結果。但毋庸置疑，我國宏觀經濟增長放緩，內生經濟增長動力不足已是不爭的事實。無論是理論還是實踐均已表明，宏觀經濟面運行穩健是房價上漲的基礎。這主要是因為，有購買力的真實住房需求是確保房地產市場健康穩定運行的關鍵所在。房價上漲脫離真實的住房需求，完全依靠投資、投機性住房需求來推動，將隱藏巨大的經濟金融風險。
當前全國房地產市場普漲格局令人擔憂。在宏觀經濟增長放緩、主要經濟指標回落的情況下，房地產市場依舊一枝獨秀，社會融資規模顯著增長，在某種程度上部分城市房價上漲或已淪為資金遊戲。
當然，不容否認，一線城市因人口聚集因素引致旺盛的住房需求，而土地供應則相對有限，進而造成房價上漲壓力。但同時也要密切關註房價與租金的比價效應。以北京為例，動輒五百萬以上的一套住房，年租金不到八萬，折算年收益率不到1.6%，遠低於銀行定期存款利率。所以，盡管從理論上說，一線城市房價仍有上漲空間。但能在一線市場購買房產的需求已很難稱為剛性住房需求。市場上的改善性住房需求，往往都以住房置換形式實現，一定程度上推動並支撐瞭一線城市較高的住房價格。過去，我國香港特區人多地少，房價上漲勢頭強勁。但亞洲金融危機爆發後，香港房價急劇下跌。可見，對一線城市住房價格繼續高位上漲盲目樂觀，風險也很大，尤其在流動性總體趨緊的運行態勢已經形成的時候。
因此，雖然房價上漲勢頭仍在延續，但已越來越逼近快要變盤的關鍵時刻。資產市場中的股市和樓市運行，大體規律一致。在價格大幅飆升同時往往意味著市場反轉可能的加大。當前我國宏觀經濟增長動力不足，繼續通過大規模流動性註入來推升實體經濟發展的可能性較小。如此高位房價，需要更多貨幣來接盤，這表明住宅投資功能事實已在下降。上半年，全國城鎮居民人均總收入扣除價格因素後實際增長6.5%，較一季度回落0.2個百分點。普通居民收入增長放緩，社會購買能力下降，已經嚴重削弱瞭房價繼續上漲的物質基礎。
上半年，全國住宅銷售面積增長30.4%，住宅銷售額增長46%，住宅銷售均價繼續抬升。需要註意的是，當前的房價上漲，以資金不斷註入和房價持續上漲相互推動為主要特征。在上半年全國房地產開發企業的到位資金中，貸款同比增長30.4%，個人按揭貸款同比增長60.4%。另據央行發佈的上半年金融機構信貸投向情況，6月末，人民幣房地產貸款餘額達13.56萬億，同比增長18.1%，增速比上季度末提高1.7個百分點；上半年增加1.3萬億元，同比多增7326億元。這些情況凸顯瞭社會資金在房地產市場領域聚集的特征。
對此，筆者認為，現在不能不高度關註房價突然下跌可能引發的社會震蕩。在房地產調控政策層面，盡快實現房地產信息聯網，加快房產稅試點的落地，加大稅收監管，嚴厲打擊惡意二順位房屋信貸怎麼貸款比較會過件炒作擾亂市場預期行為，盡一切可能的辦法引導房價逐漸理性回歸。
內容來自sina新聞
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